| Пн | Вт | Ср | Чт | Пт | Сб | Вс |
|---|---|---|---|---|---|---|
| « Май | ||||||
| 1 | ||||||
| 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 |
| 9 | 10 | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 |
| 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 |
| 23 | 24 | 25 | 26 | 27 | 28 | 29 |
| 30 | ||||||
Определение сельскохозяйственных земель
Земельный Кодекс РФ регулирует вопрос о присвоении землям определенной категории. Статья 77 формулирует, что подразумевается под сельскохозяйственными землями.
В законе сказано, что это участки, которые расположены вне пределов населенного пункта и которые могут предоставить только для ведения сельского хозяйства.
В статьях Закона 81 и 82 указано, что гражданин, получивший в пользование участок из данной категории, может организовать не только фермерское хозяйство на нем, но и создать подсобное хозяйство для личных целей.
Землю могут выделить не только отдельному гражданину, но и объединению – товариществу или обществу – для осуществления садоводства, огородничества или организации дачи.
Следует учитывать, что земли, имеющие статус сельскохозяйственных, защищаются законодательно. Поэтому за их захламление или загрязнение полагается ответственность. Такая же ответственность грозит за иные действия гражданина, которые могут иметь для земель негативные последствия.
По закону индивидуальное жилое строительство не может вестись на сельскохозяйственной земле, однако существуют другие возможности, которые зависят от предназначения участка.
Если он выделяется под сад или крестьянско-фермерское хозяйство, то с некоторыми оговорками застройка возможна. Также возможна застройка, если участок планируется под личное подсобное хозяйство. Еще у владелец может подать документы на перевод земли из одной категории в другую.
Ценность сельскохозяйственных земель и возможности их использования
Сельскохозяйственные земли можно использовать по-разному, что указано в Законе:
• для личного подсобного хозяйства;
• для организации производства, что включает в себя пашни, участки для скоса сена, виноградники и прочее;
• для организации КФХ;
• строительства дачного домика, если на это есть соответствующее разрешение, выданное при приобретении участка;
• для садоводства;
• для рыбных хозяйств;
• научно-исследовательских станций и прочее.
На территории земель сельскохозяйственного назначения могут также находиться замкнутые водоемы – природные или искусственно созданные.
Закон выделяет отдельную категорию земель – сельскохозяйственные угодья, которые особо охраняются государством. К ним можно отнести следующие участки:
• с кадастровой стоимостью, превышающей среднюю в пределах одного муниципального образования более чем на 10 процентов;
• угодья, принадлежащие научно-исследовательским образованиям любого уровня;
• земли с искусственным орошением.
Строительство на участках для ведения КФХ
Сельскохозяйственные земли могут выдать для ведения на них крестьянского или фермерского хозяйства. Закон «О фермерском хозяйстве» — это основа регулирования всех видов деятельности на данных землях.
На участке, выделенном для ведения крестьянско-фермерского хозяйства, можно заниматься выращиванием разных видов растений, овощей и фруктов. На нем можно разводить животных, в том числе крупный рогатый скот, домашних и опытных животных, пчел и водных пресмыкающихся.
Разрешено разведение диких животных для последующей организации охоты на участке.
В перечень имущества согласно статье 6 входят постройки на участке, без которых невозможна нормальная организация КФХ: склады, и другие подсобные и хозяйственные помещения.
Получается, помимо построек хозяйственного назначения, законом разрешено строительство жилья, потому что требуется круглосуточное присутствие фермера на участке.
Допускается строительство жилого дома высотой не более 3 этажей, который можно зарегистрировать, присвоить ему почтовый адрес и получить регистрацию для всех жильцов.
Под застройку можно выделить определенную часть земельного участка, что регулируется Правилами землеустройства и проектом.
Строительство регламентируется статьей 263 Гражданского Кодекса; статьей 51 Градостроительного Кодекса; статьями 40 и 43 Земельного Кодекса.
Строительство на участках для ЛПХ
Закон «О личном подсобном хозяйстве» регламентирует деятельность и застройку участков, выделенных для ведения личного подсобного хозяйства.
Согласно ему любое строительство капитальных жилых зданий на таких участках запрещено, а вот постройка навесов и загонов для скота, теплиц и мелиоративных сооружений разрешается.
На строительство подобных и временных сооружений не требуется отдельного разрешения государственных органов, что указано в статье 62 ГК РФ.
Даже если владелец участка решит нарушить закон и построить жилой дом на земле, предназначенной для ЛПХ, то он не сможет его зарегистрировать и прописаться в нем.
Возможно строительство только временного жилья, которое продиктовано необходимостью размещения работников хозяйства.
Любая предпринимательская деятельность на личном подсобном хозяйстве запрещена, поэтому владельцем земли может быть только гражданин, который занимается непредпринимательской деятельностью по переработке выращенной собственноручно продукции.
Участок для ЛПХ должен быть зарегистрирован в кадастре.
Строительство на участках для сельхозпроизводства
К участкам для сельхозпроизводства относятся любые земли, на которых разрешена обработка земли, выращивание сельскохозяйственной продукции, ее переработка.
К таким участкам относят также пастбища, насаждения с многолетними деревьями и залежь, сады, луга. На таких участках законом разрешено строить любые сооружения хозяйственного назначения: фермы, ангары, склады и прочее.
Чтобы возвести капитальное здание – необходимо получить специальное разрешение. Для некапитальных построек оно не требуется, как и регистрация таких сооружений.
В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря.
дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки и лесопарки, учебно-туристические тропы, трассы и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.
Земельный кодекс РФ правильно отражает понятие «земли рекреационного назначения», поскольку рекреация — это отдых, восстановление сил после труда. Одновременно в законе не конкретизируется правовой режим земель, используемых для размещения постоянных и сезонных объектов рекреационного назначения; домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, домов рыболова и охотника и др.
Использование учебно-туристических троп и трасс может осуществляться согласно закону на основе сервитутов, при этом указанные земельные участки у правообладателей из использования не изымаются.
Сервитуты, как известно, бывают публичные и частные. Для рекреационных нужд на основе сервитута возможно, в частности, пользование земельными участками лесного и водного фондов. Так, Лесной кодекс РФ разрешает гражданам свободно пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если иное не предусмотрено законодательством РФ (публичный лесной сервитут). Кроме того, пользование участками лесного фонда для культурно-оздоровительных, туристических и спортивных целей прямо рассматривается Лесным кодексом РФ одним из видов лесопользования.
Для размещения стационарных объектов рекреационного назначения на землях лесного фонда права пользования участками лесного фонда и права пользования участками лесов, не входящих в лесной фонд, возникают на основании договора аренды участков лесного фонда, договора безвозмездного пользования участком лесного фонда, а также лесорубочного билета, ордера или лесного билета.
В целях рекреации могут использоваться водные объекты (ст. 50 Водного кодекса РФ). Они могут использоваться для массового отдыха, туризма, спорта в местах, которые устанавливаются органами местного самоуправления по согласованию со специально уполномоченными государственными органами управления использованием и охраной водного фонда.
К землям рекреационного назначения Земельный кодекс РФ относит также земли пригородных зеленых зон, что вполне оправданно. В этом их правовая и природная сущность. Территория пригородной зоны города включает, как о том сказано в Градостроительном кодексе РФ, земли, примыкающие к границе (черте) города и предназначенные для развития территории данного города. В пригородных зонах городов выделяются зеленые зоны. Они выполняют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреационные функции.
В них запрещается хозяйственная и иная деятельность, оказывающая вредное воздействие на окружающую среду.
Помимо сказанного, Градостроительный кодекс РФ предусматривает выделение рекреационных зон на территории поселений. Рекреационные зоны городов и поселений предназначены для организации мест отдыха населения и включают парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты. На территории рекреационных зон поселений не допускается строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно несвязанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
Коммерческая недвижимость – это офисы, магазины, торговые центры, склады, банки, гаражи, промышленные объекты, т.е. все виды недвижимости, которые необходимы организациям, предприятиям и частным предпринимателям для организации деятельности с целью получения дохода и прибыли.
При разработке проектов коммерческой недвижимости очень важно учитывать все специфические условия использования и аспекты эксплуатации построек, поэтому необходимо индивидуально подходить и производить тщательную предпроектную подготовку при возведении каждого объекта.
Строительство объектов коммерческой недвижимости сопровождается различными юридическими рисками. Зачастую инвесторы сталкиваются с рядом трудностей, в том числе связанных с вопросами приобретения земельных участков для строительства.
Грамотная стратегия по приобретению прав на земельный участок и правильный выбор способа приобретения позволят минимизировать возможные юридические риски.
Уже на стадии приобретения прав на земельный участок инвестору необходимо принять важное решение о выборе первичного или вторичного рынка недвижимости. В первом случае приобретается государственная или муниципальная собственность, во втором – частная.
Под публичными понимаются земли (земельные участки), не находящиеся в собственности граждан и юридических лиц (частной собственности).
В случае приобретения земельного участка для строительства, находящегося в государственной или муниципальной собственности, инвестор прежде всего должен определиться с тем, какой орган власти вправе распоряжаться данным земельным участком.
Очевидно, что если участок находится в федеральной собственности, в собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности, необходимо обратиться в соответствующий орган. Однако на сегодняшний день государственная собственность на большую часть земель в России не разграничена, в связи с чем возникает логичный вопрос: а кто же тогда вправе ими распоряжаться?
По действующему законодательству распоряжаться земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, вправе органы местного самоуправления (они выступают как уполномоченные лица, но не как собственники), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Исключением из этого правила являются участки, расположенные в административных центрах (столицах) субъектов РФ. Распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления, если иное не предусмотрено законодательством соответствующих субъектов РФ, которое может отнести распоряжение такой землей к полномочиям органов власти субъектов РФ.
При приобретении земельного участка для строительства представляется целесообразным придерживаться следующих практических рекомендаций:
Инвестору в рамках процедур предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, следует прежде всего руководствоваться порядком, предусмотренным федеральным законодательством, а не идти на поводу у местных органов власти, которые иногда делают не так, как положено по существующему законодательству, а так, «как привыкли». Нарушение федерального законодательства может привести к отмене решения о предоставлении земельного участка и иным негативным последствиям, связанным с признанием сделки по приобретению прав на землю недействительной.
Следует проверить юридическую чистоту прав на землю.
Нужно провести исследования самого земельного участка:
Необходимо определить категорию и вид разрешенного использования земельного участка и осуществить перевод земель из одной категории в другую или изменить вид разрешенного использования в случае такой необходимости. На практике коммерческая недвижимость может быть размещена на земельном участке, находящемся в составе категории земель населенных пунктов или промышленности и иного специального назначения при условии, что для такого участка будет установлено соответствующее разрешенное использование;
Необходимо определить возможные обременения земельного участка, например, правами третьих лиц, разного рода охранными и санитарно-защитными зонами, придорожными полосами и полосами отвода дорог и др.
В случае необходимости заключить инвестиционное соглашение с государственными или муниципальными органами власти, предварительно проанализировав свои обязанности, предусмотренные в проекте соглашения.
Необходимо оценить затраты на подключение к объектам инфраструктуры, прежде чем принимать решение о приобретении земельного участка для целей строительства.
Если инвестор принимает решение о приобретении прав на земельный участок для строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, он должен определиться с тем, какой способ приобретения земли будет приемлемым по законодательству.
Существуют два способа приобретения для строительства земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: с предварительным согласованием мест размещения объекта и без такового. Опишем случаи применения каждого из указанных способов.
Пригодность земельного участка для строительства конкретного объекта определяется не только отнесением данного участка к категории земель, соответствующей целям такого строительства. Инвестору необходимо определить возможность размещения предполагаемого объекта на земельном участке по градостроительным, экологическим, санитарным и иным нормам, учесть мнение населения о размещении здания на конкретной территории для обеспечения сочетания частных и общественных интересов.
Уполномоченные органы власти в рамках территориального планирования, градостроительного зонирования и разработки проектов планировки территорий сами определяют возможность размещения объектов на конкретных территориях по градостроительным и иным нормам. В таких случаях при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и зонированием территорий предоставление земельного участка должно происходить по общему правилу без предварительного согласования места размещения объекта, то есть на торгах.
Однако в настоящее время такое зонирование территорий произведено не во всех регионах России, поэтому в большинстве случаев возможность размещения предполагаемого объекта на земельном участке определяется в индивидуальном порядке, то есть с предварительным согласованием места размещения объекта, при котором торги не проводятся. Именно в рамках процедуры предварительного согласования места размещения объекта предоставление земельного участка осуществляется по заявлению заинтересованного лица, на основании которого уполномоченным органом власти осуществляется выбор земельного участка для конкретных целей заявителя и на основании всех необходимых градостроительных, экологических, санитарных и иных норм. Именно эта процедура позволяет заинтересованному лицу еще до приобретения права на земельный участок убедиться в том, что построить объект на выбранном участке возможно, а органу власти, предоставляющему земельный участок, позволяет, в свою очередь, убедиться в том, что у заявителя действительно есть твердое намерение осуществить строительство на этом участке.
В настоящее время законодательство в области предоставления публичных земель для строительства продолжает формироваться. Непрерывно развивается и правоприменительная практика. Однако несмотря на законодательные попытки создать прозрачные механизмы предоставления публичных земель, нормативно-правовые акты все еще изобилуют возможностями для использования их в интересах чиновников на всех уровнях власти. Грамотное юридическое сопровождение процесса выбора и оформления прав на земельные участки является одним из важнейших компонентов реализации проекта по строительству объекта коммерческой недвижимости.
Гаражи и нежилые сооружения — это специфическая разновидность недвижимости. Их отличают неподвижность, фундаментальная привязка к конкретному земельному участку, на котором они возведены. Располагаться они могут как на земле, так и под землей. Люди создают их в результате строительной деятельности, что предполагает завершенность работ по их возведению и готовность к использованию по назначению. Соответственно в их число не включены временные переносные строения облегченного сборно-разборного типа, у которых нет фундамента (павильоны, киоски, ларьки и т. д.). Конструктивно здания и сооружения рассчитаны на длительный срок эксплуатации.
Действующее законодательство не проводит юридического разграничения между зданиями и сооружениями. Как было отмечено, «традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком».
Складские помещения различаются по самым разнообразным критериям:
· по функциональному назначению.
Существуют распределительные, производственные склады либо склады специального назначения;
· по специализации. Склады бывают универсальными и специализированными под какой-либо определенный вид хранения;
· по режиму хранения. Различают склады с фиксированным температурным и влажностным режимом, склады-холодильники, холодные и утепленные склады, отапливаемые и неотапливаемые;
· по конструктивному решению складских зданий. Это могут быть капитальные ж/б здания и легкие склады-ангары, закрытые и открытые складские площадки и площадки под навесом и т. д.;
· по основным потребительским качествам складских помещений, например, виду и качеству инженерных коммуникаций, напольному покрытию, расположению склада, наличию подъездных путей и др.
Цивилизованное развитие рынка в том или ином его сегменте, в частности, на рынке складской недвижимости, предполагает наличие единой классификации как эксплуатируемых, так и строящихся объектов в соответствии с современными требованиями, учитывающими динамику его развития. В России, как и во всем мире, принято условно классифицировать склады и складские комплексы в зависимости от соответствия помещений определенному набору требований, иначе говоря, от их назначения, технических и функциональных характеристик и т. д.
Классификация необходима для оценки того или иного складского помещения по его потребительским качествам и включает в себя особенности конструкции, вид складирования, размеры, степень механизации и многие другие параметры. Так, например, различают складские комплексы классов А+, А- и В+, а также просто склады классов В, С, С- и D (по классификации, предложенной агентством Swiss Realty Group в 2004 году).
Складские помещения класса «А+» представляют собой самую современную модель такого рода помещений, созданную с учетом новейших технологий и достижений в этой области, обладающую необходимым набором технических средств и систем, таких как системы пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения (сплинкерные и порошковые), системы вентиляции, кондиционирования и отопления, аварийные системы электропитания, системы видеонаблюдения, охранная сигнализация и т. д.
Наличие высоких потолков позволяет установить любое стеллажное (конвейерное и др.) оборудование. Показателем принадлежности к высшей категории является также благоустроенная, озелененная территория, современный дизайн самого здания, предполагающий отделку современными фасадными системами, остекление, витражи и т. д.
Наличие удобных подъездных путей, разворотных площадок, дорожных указателей и прочих атрибутов развитой транспортной инфраструктуры, возможность адаптации под любые виды грузов, самое современное оборудование и многое другое являются гарантией обеспечения высокой скорости грузооборота и сохранности грузов.
Класс «А-», отличается от высшего лишь возрастом зданий (20-30 лет) и их менее престижным расположением.
Складские помещения класса «В+» наиболее распространены. Это здания, как правило, 90-х годов постройки, подвергнутые реконструкции. Обычно это капитальное одно- или многоэтажное строение на основе железобетонных конструкций. Обладают техническим оснащением, ненамного уступающим помещениям классов «А» и «А-». Такие здания требуют незначительных финансовых вложений, например, может понадобиться замена напольного покрытия либо установка более продвинутых охранных систем и др. Так, в таких помещениях может быть недостаточное по нормам количество ворот, менее удобные подъездные пути и т. д.
Складское помещение класса «В» — это, в большинстве случаев, капитальное здание, построенное в 70-80 годах прошлого века, либо изначально предназначенное для хранения, либо ставшее таковым в результате реконструкции. Поскольку возраст таких строений более 15 лет, их реконструкция сопряжена с дополнительным вложением средств (замена и ремонт полов, установка охранных систем, восстановление и ремонт систем отопления и пожаротушения и т. д.), и хотя инфраструктура, в основном, соответствует нормативам для складских помещений, прогрессивных современных систем здесь не встретишь. Значительная часть оборудования таких складов не автоматизирована, температура воздуха обычно поддерживается на заданном уровне, а не регулируется, как в. складах класса «А». Однако допускается наличие в здании офисных помещений, так же как в складских помещениях более высокого класса.
Складское помещение класса «С» — это капитальное строение, представляющее собой обычное производственное помещение (таксомоторный парк, автобаза и др.), или отапливаемый ангар, не рассчитанные на использование в качестве складов. В данном случае соответствуют необходимым техническим требованиям лишь такие параметры, как температура воздуха в помещении, обеспечиваемая наличием центральной системы отопления и не превышающая 15 градусов С, а также его площадь. Ни подъемного оборудования, ни систем кондиционирования, ни вентиляции и многого другого здесь, как правило, нет. Такие помещения нуждаются в существенных строительных и технических изменениях (установка рамп, пандусов, замена остекления капитальными стенами, а также в некоторых случаях демонтаж устаревшего оборудования и многое другое).
К шестому классу «С-» относят здания 30-60 годов постройки. К ним относятся, например, бывшие помещения продуктовых оптовых баз и овощехранилищ. Как правило, это ветхие, изношенные строения, в большинстве случаев полностью не соответствующие действующим нормам пожарной безопасности. Понятно, что и о соответствии современным техническим, экологическим и эксплуатационным требованиям здесь говорить не приходится. В строительном плане такие здания нуждаются в капитальном ремонте и модернизации, например, может потребоваться установка пандусов, дополнительных ворот, пожарной сигнализации, подведение системы отопления, отделочные работы и т. д. Невыгодное по отношению к основным транспортным магистралям расположение (зачастую это промышленные зоны в черте города), недостаточные по площади и возможностям маневрирования прилегающие территории не добавляют популярности таким складам.
Складское помещение класса «D» — это обычно неотапливаемый ангар, гараж, бомбоубежище или подвальное помещение, в которых не предусмотрено никаких, отвечающих нормам содержания складских помещений, технических систем. С экономической точки зрения такое здание восстановлению не подлежит, поскольку для этого потребуется слишком много финансовых и трудозатрат.
Помимо технического оснащения складские помещения разных классов разнятся и местоположением. Помещения классов «А» и »В» расположены, в основном, вблизи центральных автомагистралей и оборудованы отличной подъездной и парковочной зоной.
Складские помещения классов «С» и «D», как правило, размещены в производственной зоне, либо за городской чертой. Принимая решение о хранении продукции в таких складах, вероятно, стоит тщательно взвесить все за и против такого решения, ведь поскольку такие помещения изначально не отвечают требованиям и нормативам, предъявляемым к хранению той или иной продукции, то получение вместо предполагаемой прибыли убытков может стать вполне реальной перспективой.
Целесообразность существования и соответствие данной классификации реалиям рынка складской недвижимости были подвергнуты сомнению ведущими девелоперскими и логистическими компаниями и, в первую очередь, главным конкурентом компании Swiss Realty Group (Moscow) компанией Knight Frank, контролирующей около 90% рынка. Основной претензией к предложенной Swiss Realty Group классификации была ее недоработанность, выраженная в отсутствии конкретных числовых показателей, в частности, по допустимой нагрузке на квадратный метр пола складского помещения, высоте потолков, шагу колонн и т. д. Причем те показатели, которые нашли отражение в классификации, во многом не соответствовали международным нормам и стандартам. Предложенная международной консалтинговой компанией Knight Frank обновленная концепция классификации складских помещений в России, разработана с учетом как отечественного, так и международного опыта строительства и эксплуатации таких помещений.
В новой классификации уточнена привязка объектов складской недвижимости к годам их постройки. Например, если по версии Swiss Realty Group склады высшей категории (класс А+) – это помещения, изначально рассчитанные на использование в качестве хранилищ и построенные позднее 1994 года, то согласно классификации Knight Frank к высшему классу относят только новые объекты. Обязательным требованием к складским помещениям класса А+ является обеспечение высокой скорости грузооборота, приспособленность для хранения любых видов грузов, близость к основным транспортным линиям.Что касается конкретных числовых значений различных конструктивных и технических параметров, то для зданий класса А+ предполагается наличие потолков высотой не менее 13 м, что делает возможным монтаж многоуровневого (6 – 7 ярусов) стеллажного оборудования. Бетонные выровненные полы в складских помещениях высшей категории должны быть рассчитаны на высокую нагрузку (не менее 5-7 тонн/м2) и обладать антипылевым покрытием, стойким к истиранию и химической агрессии. Пол должен быть приподнят на высоту 1,2 м.
Еще одним обязательным атрибутом складов класса А+ является наличие достаточного количества въездных автоматических ворот докового типа с гидравлическими пандусами, регулируемыми по высоте. На 500 м2 полезной площади складского помещения должно приходиться не менее одной погрузочно-разгрузочной площадки регулируемой высоты.
Оборудование терминалов логистических компаний (логистические компании – это компании, предоставляющие полный спектр услуг, связанных с грузоперевозками, в том числе и складское хранение) включает в себя докшелтеры, иначе говоря, герметизаторы погрузочно-разгрузочных портов, служащие защитой груза от воздействий внешней среды в процессе погрузочно-разгрузочных работ, а также используемые в целях энергосбережения.
Складские помещения класса А+ предполагают наличие всего комплекса инженерных коммуникаций: автономных систем электро- и теплоснабжения, водоснабжения и канализации, тепловых завес на воротах, системы приточно-вытяжной вентиляции, а в некоторых случаях и системы центрального кондиционирования. Также является обязательным обеспечение высокой степени пожарозащиты, достигаемой за счет наличия пожарных резервуаров и устройства автоматической системы пожаротушения и сигнализации.
Дополнительными требованиями, повышающими сохранность продукции, является наличие современных систем видеонаблюдения и охранной структуры, обеспечивающих круглосуточный мониторинг подведомственной территории, ночное освещение периметра комплекса и прилегающей территории, обеспечение строгого контроля доступа сотрудников на территорию складского комплекса.
Степень комфорта таких складов также соответствует самому высокому уровню: современные линии связи, включающие в себя телефонные и оптоволоконные линии, офисные помещения, вспомогательные помещения для персонала, такие как комнаты отдыха и раздевалки, душевые и подсобки, также являются одной из необходимых составляющих внутреннего оснащения складских помещений класса «А+».
Значимыми требованиями к прилегающей к зданию комплекса территории являются ее размеры, наличие площадок для стоянки, удобство для подъезда и маневрирования большегрузных автомобилей. Не лишним является и наличие на территории парковки для легковых автомобилей.
Важной особенностью данных складских комплексов является их наиболее выигрышное в сравнении со складами низших категорий местоположение вблизи развитой сети автодорог, а также железной дороги, предполагающее устройство собственной железнодорожной ветки и железнодорожных дебаркадеров. Расположение предполагает размещение на расстоянии до 40 км от городской черты при условии прямого доступа с автомагистрали.
Согласно классификации, разработанной международной консалтинговой компанией Knight Frank, складские помещения класса «А+» — это современные одноэтажные здания, построенные на основе сэндвич-панелей, либо из легких металлоконструкций, как правило, прямоугольной формы без колонн либо с шагом колонн не менее 12 м, с расстоянием между пролетами не менее 24 м. Площадь застройки комплекса составляет 40-45%. Прилегающая территория, занимающая оставшуюся площадь, включает в себя внутренние дороги, парковки, зоны разворота, озеленение и хозяйственные строения.
Температурный режим в складских помещениях класса «А+» является регулируемым. Электро- и теплоснабжение осуществляются с помощью автономной электростанции и теплового узла. Обязательным для помещений данного класса является наличие автоматизированной системы контроля доступа и учета продукции.
Профессиональная система управления и наличие опытного девелопера также являются обязательным условием принадлежности складского помещения к классу «А+».
Складские помещения класса «А» мало чем отличаются по своим строительным и техническим характеристикам от своих аналогов более высокого класса.
Шаг колонн в одноэтажных складских зданиях должен составлять не менее 9 метров в отличие от аналогичного параметра в 12 м у складов класса «А+». Площадь застройки 45 – 55 %. Высота потолков не должна быть менее 10 метров. Количество автоматических ворот докового типа с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты должно быть не менее 1 на 700 м2.
Наличие железнодорожной ветки необязательно. К желательным критериям относят также такие критерии, как наличие опытного девелопера и системы учета и контроля доступа сотрудников, также необязательным является и наличие собственной электроподстанции и теплового узла.
Складские помещения класса В+ согласно классификации Knight Frank представляют собой одноэтажные складские здания, предпочтительно прямоугольной формы, как новые, так и подвергшиеся реконструкции с высотой потолков не менее 8 метров. Площадь застройки аналогична складским помещениям класса «А» и составляет 45-55%. Количество автоматических ворот докового типа (dock shelters) с погрузочно-разгрузочными площадками регулируемой высоты (dock levelers) — не менее 1 на каждую 1000 м2.
Наличие пандуса для разгрузки автотранспорта является обязательным. Также необходимо наличие, наряду с телефонной связью, оптоволоконных телекоммуникаций. Облагороженная, освещаемая в ночное время территория, также является одним из требований принадлежности складских помещений к данному классу. Наличие ж/д ветки является желательным, но не обязательным критерием. В остальном строительные и технические характеристики помещений данного класса соответствуют аналогичным параметрам складов класса «А». Такие критерии, как профессиональная система управления, наличие опытного девелопера, система учета и контроля доступа сотрудников, ж/д ветка и автономная электроподстанция и тепловой узел являются необязательными.
Что касается помещений «В» класса, то здесь различия более явственны. Во-первых, складские помещения данного класса могут быть двухэтажными, что требует наличия лифтов/подъемников грузоподъемностью не менее 3 тонн. На 2000 м2 площади складского помещения должно приходиться не менее 1 такого подъемного механизма. Высота потолков – от 6 метров и выше. Различия коснулись и полов в таких помещениях: это может быть как асфальтовое покрытие, так и просто бетон без покрытия. Система отопления присутствует, однако температурный режим не является регулируемым. Обязательно наличие пожарной сигнализации и системы пожаротушения, автоматической или неавтоматической.
К обязательным критериям относится также наличие системы отопления, пандуса для разгрузки автотранспорта, площадки для стоянки и маневрирования большегрузного автотранспорта, охрана по периметру территории, наличие системы видеонаблюдения и системы охранной сигнализации, телекоммуникации, подсобные и прочие вспомогательные помещения.Необязательным, но желательным является наличие системы приточно-вытяжной вентиляции, системы учета и контроля доступа сотрудников, наличие автономной электроподстанции и теплового узла, офисных помещений при складе, а также наличие железнодорожной ветки.
Классы «С» и «D» относятся к классам низшей категории.Складские помещения класса «С» — это капитальные строения, переоборудованные под складское хранение различных грузов и товаров, зачастую это бывшие производственные цеха с прилегающими вспомогательными площадками, а также утепленные ангары, огромное количество которых можно увидеть на незастроенных пустырях и прочих свободных территориях.
К обязательным критериям принадлежности складского помещения к классу «С» относятся также требования к высоте потолка (не менее 4 метров), напольное асфальтовое покрытие либо бетонная плитка, а также просто бетон без покрытия.
НИЖЕПЕРЕЧИСЛЕННЫЕ КРИТЕРИИ ЯВЛЯЮТСЯ ЖЕЛАТЕЛЬНЫМИ:
· наличие грузовых лифтов-подъемников (в случае многоэтажности строения);
· наличие площадок для стоянки и маневрирования большегрузного автотранспорта;
· ворота на нулевой отметке (нулевая отметка или чистый пол – это отметка пола в створе ворот с учетом его финишной отделки);
· наличие систем вентиляции и отопления;
· наличие системы пожаротушения и пожарной сигнализации;
· наличие офисных помещений;
· наличие пандуса для разгрузки автотранспорта;
· охрана по периметру территории;
· наличие телекоммуникаций;
· наличие подсобных помещений;
· наличие ж/д ветки.
Складские помещения класса «D» — это неотапливаемые производственные помещения или ангары, а также подвальные помещения или объекты гражданской обороны.
Все остальные критерии принадлежности складского помещения к классу «D» являются желаемыми, но необязательными:
· наличие системы пожаротушения и пожарной сигнализации;
· наличие площадок для стоянки и маневрирования большегрузного автотранспорта;
· наличие систем вентиляции и отопления;
· наличие офисных помещений;
· наличие телекоммуникаций;
· охрана по периметру территории;
· наличие ж/д ветки.
Лучше всего доверить выбор склада специалистам, имеющим опыт и необходимое образование. Это профессионалы довольно узкой специализации, и позволить себе иметь их в штате могут лишь самые крупные компании. Остальным можно порекомендовать прибегнуть к услугам специализированных фирм, выполняющих такие проектировочно-расчетные работы.
Затраты на оплату их услуг в итоге окажутся на порядок ниже убытков, понесенных вследствие неправильного выбора склада и его планировки.
Сегодня термином земли промышленности называют участки, расположенные за границей поселений. Их используют для размещения предприятий определенной отрасли и организации их деятельности. Как правило, эти территории признаны непригодными для ведения сельского хозяйства, поэтому отданы под другие общественные нужды. Главной особенностью подобных участков являются ограниченные условия их использования.
Согласно правовому режиму земли промышленности имеют строго определенную площадь. Размеры участка устанавливаются в соответствии с общими нормами отвода, а также по правилам проектной или градостроительной документации. Для обеспечения безопасности условий в состав территории могут входить санитарно-защитные и охранные зоны.
В случае продажи или сдачи в аренду земли промышленности могут использоваться только с конкретно установленной целью для определенного участка. Исключение составляет отрасль сельскохозяйственного производства. Для этой области промышленные территории должны быть предоставлены в безвозмездное пользование в срочном порядке.
При покупке — продаже производственных зданий приходится учитывать огромное количество технологических факторов.
Площади промышленного предприятия — это площади архитектурно-строительных объектов имущественного комплекса, возведенные для создания необходимых условий к труду.
Производственные площади — эта часть площадей имущественного комплекса, на которых осуществляются все технологические процессы, связанные с изготовлением продукции.
Размеры площадей определяются на основании производственно-технических данных паспорта предприятия. При отсутствии паспортных данных производится обмер. К производственным площадям относятся те площади, на которых установлено основное технологическое оборудование, рабочие места с учетом заделов для обрабатываемых деталей и готовой продукции, проходов между оборудованием и рабочими местами.
В состав производственных площадей включаются площади вспомогательных цехов (инструментального, ремонтного), склады, кладовые и прочие вспомогательные помещения.
Сейчас большим спросом пользуются предложения по аренде производственных площадей. Площади арендуют под офисы, малые предприятия, склады, магазины, пекарни и другие организации. Стоимость производственных площадей зависит от многих факторов, среди которых месторасположение, размеры площади, подъездная развязка, коммуникации и другие.
Аренда офиса или помещения, как правило, самая затратная статья расходов для организации, гораздо выгоднее если площадь в собственности, но не каждая организация может себе это позволить, поэтому зачастую арендуют помещение. Важно при оформлении аренды помещения — понимать требуется ли ремонт, особенно если аренда является долгосрочной.
При заключении договора аренды нужно внимательно проверять документы о праве собственности. В договоре аренды площади указывается текущее состояние помещения, график оплаты, условия о возможном увеличении стоимости аренды, а также кто будет оплачивать коммунальные расходы и другие возможные нюансы связанные с использованием площади.
К удачно расположенному месту за повторной покупкой, как правило, возвращаются порядка 80% клиентов. Мы поможем вам снять или приобрести торговую площадь в Калужской области на самых выгодных условиях. Просто позвоните нам прямо сейчас.
Какой может быть торговая площадь и где она может располагаться?
Различные по размерам площади, которые предлагаются крупными торгово-развлекательными центрами;
Аренда торговой площади в Калужской области доступна в супермаркетах и в универсальных магазинах;
Отдельные участки узко ориентированных гипермаркетов и торговых центров;
Различные салоны, например, мебельные и интерьерные также могут выступить в качестве площадки для открытия торговой точки акцентированной на конкретной целевой аудитории данных объектов. К этой категории объектов можно также отнести магазины, реализующие строительные и отделочные материалы;
Обособленные торговые зоны, расположенные в заведениях ресторанного типа, небольших аптеках, магазинах промышленных и продуктовых товаров; В многочисленных киосках и павильонах-стекляшках. Отдельной категорией являются разного рода бутики;
Нельзя не упомянуть о переоборудованных подвальных, полуподвальных помещениях и помещениях на первых этажах многоэтажных зданий. Подобная аренда торговых площадей в Калужской области при соблюдении определенных правил также может стать довольно успешной.
Какими параметрами оцениваются торговые площади?
Чтобы определить, насколько выгодной сможет стать аренда площади в торговом центре, следует оценить ее по ряду критериев:
1. Местоположение, возможная обособленность и близость к арендуемым площадям транспортных развязок и других мест скопления людей;
2. При работе с продовольственными и некоторыми другими группами товаров торговые площади Калужской области непременно должны быть специализированными, что обусловлено санитарными, пожарными и иными требованиями к таким помещениям;
3. Крайне важными факторами следует считать парковку и удобный подъезд к тому месту, где вы намереваетесь арендовать и ли приобретать в собственность торговую площадь;
4. Решение снять торговую площадь в Калужской области должно быть основано на скрупулёзном изучении всех внешних факторов, которые оказывают непосредственное влияние на успешность каждой отдельной торговой точки. Трафик. Наличие целевой аудитории. Время работы основной площадки и так далее.
5. Наличие неподалеку расположенных от места торговли банкоматов, обменных пунктов и прочих не менее удобных сервисов также будет немаловажным преимуществом;
С нами вы всегда сможете выгодно арендовать, либо купить торговую площадь в Калужской области на оптимальных для вас условиях.
Обратившись к нашим услугам, вы сможете переложить все сложности поиска необходимой торговой площади на нас, занявшись исключительно коммерческими вопросами развития вашего бизнеса. Наличие самой актуальной информации позволит нам подобрать для вас оптимальный вариант достаточно быстро.
Ищете торговые помещения в Калужской области? Мы найдём вам торговые площади в Калужской области в самые кратчайшие сроки!
В настоящее время бизнесом можно не только заниматься, но еще и продавать, и покупать его. Ежедневно заключаются довольно большое количество сделок по купле-продаже готового бизнеса. Что представляет собой готовый бизнес? Готовый бизнес — это налаженный бизнес-процесс, разработанный и запущенный в оборот проект по продаже какой-либо продукции или предоставлении тех или иных услуг.
Каждый бизнес носит собственный характер и имеет свои особенности, поэтому, естественно, что и стоимость готового бизнеса будет в зависимости от этого варьироваться. На сегодняшний день можно приобрести или продать, например, автозаправочную станцию, салон красоты, Интернет-магазин, завод, птицефабрику, мини-отель и т.д. — это может быть все, что угодно.
Почему некоторые предприниматели предпочитают покупать готовый бизнес? Самая главная причина заключается в том, чтобы не открывать новый бизнес и не начинать его с «нуля». Выгодно вложив свой капитал в покупку готового бизнеса, в дальнейшем его можно совершенствовать, развивать или перепродать. В некоторых случаях приобретение готового бизнеса выгоднее и надежнее, чем начинать все сначала, потому что здесь уже есть определенный вид товара или услуги, потребители, поставщики, доход и т.д.
Купля/продажа бизнеса – это достаточно серьезный и сложный процесс, в котором не обойтись без определенных знаний и участия специалистов. Если это продажа готового бизнеса, то все начинается с его оценки. Также потребуется составить описание бизнеса, где будет информация о том, что он собой представляет, его экономическая часть и технические характеристики, данные оценки, экспертизы, перспективы роста, материальные активы и другие параметры.
Чтобы обезопасить себя при покупке готового бизнеса от ложных сведений, любой покупатель имеет право заключить предварительный договор с продавцом. По условиям этого договора покупатель вносит небольшой задаток (10-15 % от суммы сделки), после чего получает право на участие в контроле над этим готовым бизнесом. Таким образом, появляется возможность исследовать интересующий бизнес самому. Если что-то не устраивает, в любой момент можно отказаться от сделки.
Насколько готовы к продаже бывают бизнесы? Здесь необходимо понимать, что перед заключением сделки желательно бы все просчитать на несколько лет вперед. До покупки следует определить уровень развития бизнеса, находится ли он на вершине своего существования или в банкротном состоянии, каков его потенциал развития. Существует мнения, что можно «поживиться» и на «падающих» бизнесах и даже на компаниях, которые имеют высокий шанс стать банкротами. С трудом в это верится, но все же порой «госпожа Удача» может помочь там, где ее совсем не ждешь.
Подготовка готового бизнеса к продаже – это создание его «товарного вида», сбор информационных материалов, выработка стратегии продаж, маркетинг. Готовый бизнес может быть не подготовлен технически: отсутствует документация, описание технологий, списки клиентов правила обслуживания и многое другое. Иногда на продажу выставляются только что созданные бизнесы и покупателю предоставляется бизнес-план.
Таким образом, получается, что практически любой готовый бизнес можно продать и, чтобы определить степень его готовности, нужно определить мотивацию покупателя и дать бизнесу серьезную оценку, изучить как рыночные, так и многие другие факторы, влияющие на продажу.
Результаты покупки готового бизнеса могут быть очень разными и порой непредсказуемыми. Весь бизнес-проект может рухнуть в одночасье или принести неожиданный доход. Но все же покупка готового бизнеса — это гораздо проще и удобнее, чем начинать все сначала.
Офисы – это частный случай нежилых помещений. Современная практика свидетельствует о том, что, как правило, такие типы помещений снимают или сдают в аренду. Таким образом, при введении в эксплуатацию такого помещения временной фактор имеет огромное значение: чем быстрее будет выполнен ремонт офиса, тем быстрее его можно сдать или начать в нем продуктивно работать. Офисы делятся на разные категории, как по виду отделки, так и по характеристикам самого помещения.
Офисы подразделяют на классы – A, B, C, D, E.
Принято также считать офисы классов А, В и некоторые офисы класса С – офисами западного стандарта, а офисы классов C, D и E – офисами отечественного стандарта.
Офисы класса А – престижные помещения, расположенные в бизнес-центрах и новых офисных комплексах. Такие здания отличаются высоким качеством отделки и оборудованы по последнему слову техники. Многие из них отвечают требованиям, предъявляемым к «умному дому» т.е. оборудованы автоматизированными системами жизнеобеспечения. Здания данного класса имеют современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки, фальш-полы и т.п. Эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: оборудованы подземным паркингом, оптоволоконной связью. В них есть вместительные конференц-залы, охраняемые стоянки, собственные службы управления, обслуживания и безопасности. Все это содержится в безупречном состоянии.
Класс А, в свою очередь, подразделяют на подклассы: А1, А2 и А3. Отличия в оснащенности здания дополнительными удобствами, так в отличие от подкласса А1, подкласс А2 может не иметь ресторан.
Офисы класса В – могут находиться в новых или в только что реконструированных и переоборудованных зданиях и старинных московских особняках, имеющих необходимые инженерные коммуникации. К этому же классу относятся и офисы класса А после 5-7 лет эксплуатации. Эти офисы не столь престижны и не столь хорошо оборудованы, как офисы класса A. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования или, например, парковка может быть расположена на открытом воздухе. Хотя класс B не претендует на звание бизнес-центров, он вполне соответствует стандартам западных офисов.
Офисы класса С – это помещения, арендованные у НИИ или производственных предприятий. Эти помещения не предназначены для офисной деятельности. В таком помещении обычно нет современной системы вентиляции, качественной связи и центрального кондиционирования. Класс С предполагает ограниченный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Офисы этого класса оптимальны для небольших фирм.
Офисы класса D – расположены в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, именно такие помещения нуждаются в капитальном ремонте.
Офисы класса Е – помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов. Например, переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Однако если такой офис удачно расположен, имеет отдельный вход и автостоянку на несколько машин, качественно отремонтирован и оснащен дорогой мебелью и оргтехникой, то он вполне может составить конкуренцию офису более высокого класса.
